In einem grundstücksrechtlichen Fall aus meiner Praxis stellte sich die Frage, ob der Bewohner eines Grundstücks (ohne Vertrag mit den Eigentümern) durch Tilgung des Immobilienkredits der Eigentümer und damit auch Zahlung auf die für das Darlehen einst zugunsten der Bank gegebenen Sicherungsgrundschuld, ein Recht auf Ablösung gegen die Eigentümer erlangen kann d.h. ein Anspruch auf Übertragung der Grundschuld an ihn. Wäre dem so, dann könnte er, obwohl er das Haus weder gekauft noch gemietet hat, auf diese Weise den Verkauf oder die Weitervermietung des Grundstücks (wegen der Grundschuld) verhindern, weil die Grundschuld eine Art Pfandrecht am Grundstück darstellt. Der Bewohner (hier der Vater der beiden Miteigentümer, der seit Jahren mit diesen in Streit lebt und keine Vereinbarung über die Nutzung oder den Erwerb des Grundstücks getroffen hat) präsentierte nach Tilgung des Darlehens meiner Mandantin, die Miteigentümerin des Grundstücks ist, eine anwaltliche Zahlungsaufforderung über 200.000 € (soviel hatte er – nach seiner Darstellung – auf das Darlehen bezahlt) und meinte, nun sei ungeachtet seiner alleinigen Nutzung die volle Forderung auf ihn übergegangen und ließ eine Frist zur Zahlung setzen verbunden mit einer Androhung zur Klage. Der Schock saß für meine Mandantin verständlicherweise tief.
Die Rechtsabteilung der Bank verwies auf § 268 BGB und kündigte der erstaunten Miteigentümerin an, die Grundschuld demnächst an den Vater abzutreten, soweit er nachweise, daß er das Darlehen bezahlt habe.
Nun hat aber bereits das Landgericht Landau mit Urteil vom 04.01.2013 – 3 O 33/12 | BGB § 1169 | BGB § 1192 | BGB § 268, bestätigt durch OLG Zweibrücken 23.05.2013 – 7 U 75/13
entschieden, daß § 268 Abs. 3 BGB nur den berechtigten Besitzer schützt, nicht den unberechtigten, das heißt ein unberechtigter Besitzer kann nach Einleitung der Zwangsvollstreckung durch die Grundschuldgläubigerin gegen die Eigentümer als Sicherungsgeber sich nicht dadurch ein Pfandrecht an dem Grundstück und somit faktisches Besitzrecht erkaufen, indem er unter Umgehung der Eigentümer direkt an die Darlehensgeberin und damit Grundschuldgläubigerin bezahlt. Sinn und Zweck des § 268 BGB ist es nur, dem Mieter oder Pächter, die Möglichkeit zu geben, bei Verzug des Eigentümers die Zwangsversteigerung und drohenden Verlust seines Heims zu sichern, nicht aber dem unberechtigten Besitzer. Er könnte sonst den Verkauf des Grundstücks sabotieren, selbst wenn er kein Recht zum Besitz habe.
Es ist nun bedauerlich, wenn die Parteien sich nicht schon früher einmal anwaltlichen Rat geholt haben – nunmehr nach so vielen Jahren ist der Streit so festgefahren, dass sie sich nicht gütlich einigen können. Der Rechtsstreit wird sich hier also wohl diesmal nicht vermeiden lassen.
Fazit: Wenn es um Grundstückssachen und Vereinbarungen über ein Grundstück mit Angehörigen oder Dritten wie etwa dem Nachbarn geht, lassen Sie sich besser frühzeitig anwaltlich beraten und einen Vertrag aushandeln, um viel Zeit und Nerven zu sparen. Auch ist zu beachten, daß bei Rechten über ein Grundstück die Vereinbarungen nur wirksam sind, wenn sie notariell beglaubigt werden. Es tut also jeder Beteiligte ein Gutes daran, die wichtige Fragen über die Rechte an einem Grundstück nicht einfach selbst lösen zu wollen oder vollendete Tatsachen zu schaffen, denn die Probleme und Streitigkeiten werden dann über die Jahre nur größer, weil nun die Frage der Nutzungsentschädigung, Löschung der Grundschuld und vieles mehr aufwendig gerichtlich geklärt werden muss.